Сентябрь 25th, 2022 
raven000 Покупка иностранной недвижимости — это далеко не просто приобретение кв. метров, но также и комплексный вопрос, имеющий юридические, налоговые, въездные и прочие аспекты. Как подготовиться к приобретению и избежать рисков и проблем?
За последние 2 года онлайн-сделки стали обычной практикой: если до пандемии их было всего одна-две ежегодно, и это было, скорее всего, исключение из правил, то с 2020 года часть подобных покупок выросла до 50% от общего размера сделок. В основном объекты приобретаются в тех странах, где качественно отработан процесс онлайн-продажи (Англия, Португалия, Кипр).
Основной риск, с которым может встретиться клиент, — это установление решения на основе неопределенной информации, так как даже если предлагаются видеотур, рендеры, фото и брошюры и вы знаете локацию, все-таки есть возможность, что о неких особенностях и аспектах региональные представители могут скрыть.
Если вы довольно часто странствуете и хорошо знаете страну, а достаточно давно не были прямо в локации, где находится объект, то за время неимения недалеко могли, к примеру, поднять стройку или открыть некоторое учреждение, соседство с которым будет вам мешать.
Рекомендация: онлайн-сделки лучше производить лишь в тех странах, где процесс устроен, де-юре легален и аккуратен. Лучше не принимать решение, если вы достаточно давно не были в локации, и работать лишь с опробованным лицензированным представителем.
Налогообложение и прочие платежи. Рассматривать эти факторы в особенности важно, если вы намереваетесь получать доход от сдачи в аренду. Налоговое законодательство стран регулярно меняется, из-за этого, до того как приобретать объект, в обязательном порядке исследуйте этот вопрос с профессиональными экспертами.
Есть несколько категорий налогов:
НДС (в определенных странах достигает 20% при покупке), при этом важно увлекаться вероятностями оптимизации;
единоразовый налог при покупке (или прочный, или по шкале исходя из стоимости объекта). К примеру, гербовый сбор в Англии (от 0% до 12% исходя из стоимости объекта, также есть варианты оптимизации для финансовых сделок), время от времени может зваться налогом на переход права собственности;
постоянный налог на недвижимость (может изменяться исходя из того, агент вы или нет);
налог на прибыли от недвижимости (меняется исходя из структуры сделки).
Налоги находятся в зависимости от того, как оформлена недвижимость: для физических лиц и компаний они рассчитываются по-всякому.
Часто бесчестные представители не говорят об особых платежах, полагая, что клиент должен побеспокоиться про это самостоятельно, а затем, истратив время на отъезд и выбор объекта, клиент принужден тратить дополнительное время на расплаты и структуризация, в то время как приглянувшийся объект может уйти с рынка.
Рекомендация: в обязательном порядке детализировать, какие единоразовые налоги и платежи есть при покупке и как можно их улучшить.
KYC (Know your client) и открытие счета за рубежом. Тут пойдет речь о проверке благонадежности покупателя и подготовке пакета документов.
Почти во всех иностранных странах для покупки недвижимости и открытия счета необходимо предложить перечень документов, которые признают возникновение средств для покупки, и благонадежность покупателя. Если говорить об объектах недвижимости для получения ВНЖ/гражданства, то нередко нужна справка об неимении судимости для всех заявителей.
Разумеется, не стоит забывать, что уровень лояльности стран различный, а будьте способны заблаговременно, что подготовка подобных документов может занять от 2-ух месяцев до 2-ух месяцев, и заняться этим лучше сразу, как только вы определились с государством. Владельцы объектов намного более нейтральны к тем, кто прошел проверку банка, и могут быть даже более покладисты в вопросах предоставления скидки.
В случае если ожидается получение ипотеки, то как показывает практика, что намного действеннее пользоваться обслуживанием залоговых брокеров, которые имеют контакты с банками и понимают всю процедуру отлично. Так процесс будет идти намного легче, чем в случае, если клиент войдет в какой-нибудь европейский банк прямо, в особенности если он гражданин РФ.
Рекомендация: побеспокоиться о бумагах об открытии счета заблаговременно и пользоваться услугами профильных специалистов при открытии счета и процедуре KYC.
Иммиграция и покупка недвижимости: берегитесь жуликов. Спрос на покупку недвижимости в целях получения ВНЖ и гражданства существенно повысился в связи с пандемий: в 2021 году 60% запросов в Knight Frank Russia понадобилось как раз на этот сектор, но активный спрос, как досадно бы это не звучало, содействует возникновению большого числа нерадивых игроков на рынках, желающих быстро заработать на волне внимания.
Пока, в 2020–2021 гг. было очень много клиентов, обращавшихся к различным адвокатам и фирмам, которые остались недовольны или преданы. Было, что адвокат просто пропадал и прекращал отвечать на звонки или давал неопределенную информацию. Если в определенных странах есть наказания при выявлении факта предоставления неправильной информации клиенту, вплоть до судебных разбирательств (к примеру, в Англии), то в иных странах пока все не так развито.
Рекомендация: детализировать историю и репутацию компании, в которую вы направились, требовать лицензию, с огромным интересом и заботливостью относиться к работе с приватными иностранными адвокатами и прочими игроками. Не приобретать недвижимость по советам непрофильных специалистов (к примеру, таксистов, массажистов и прочих).
Уровень сервиса — dolce vita. В общем будьте готовы к более больному сервису и ритму жизни в иных странах сравнивая с Москвой.
Когда речь заходит о работе с северными государствами, не стоит забывать, что ум и уровень клиентоориентированности могут существенно различаться от того, к чему пристрастились наши хайнеты. Рекомендуем зайти на сайт Intrealt.com если нужно будет больше информации про недвижимость за рубежом.
С одной стороны, дружелюбие и радушие, а с иной стороны, слабость даже в работе — то, что описывает работу с южанами. На это нужно обратить свое внимание заблаговременно и быть готовыми, что и нотариусы, и адвокаты довольно часто работают «в собственном режиме».
Разумеется, время от времени встречаются совершенно поразительные кейсы: к примеру, у одного из наших клиентов оборвалась сделка по покупке недвижимости в Италии, поскольку собственник не мог пользоваться сканером и просто не сумел отправить документы.
Во времена цифровизации, ритмы которой лишь разогнались во время пандемии, не стоит забывать, что в более реакционных странах владельцы, обычно, довольно преклонного возраста и далеко не всегда могут отвечать быстро и в онлайн-пространстве.
Опубликовано в рубрике 
